Die Investition in eine Projektentwicklung war traditionell spekulativen Anlegern vorbehalten. Institutionelle Investoren scheuten die mit einer Projektentwicklung einhergehenden Risiken. Dies galt speziell für Risikothemen wie Entwicklerinsolvenz, Baumängel, Fehlkalkulationen bei Nutzflächen oder falsche Ertragsprognose.
Das aktuelle Niedrigzinsumfeld, die Knappheit der Core-Immobilien und niedrige Renditen führten in den letzten Jahren zu einem Umdenken. In den vergangenen Jahren hat der Verkauf von Projektentwicklungen vor Abschluss der Baumaßnahmen erheblich zugenommen. Die sogenannten Forward Deals sind jedoch komplex und bedürfen einer sorgfältigen Planung, kompetenten Vertragsgestaltung und vorausschauende Beratung.
Die Forward-Deal-Alternative im umkämpften Markt: Der Wettbewerb um Core-Immobilien ist mittlerweile so stark, dass die Erfolgschancen eines Anlegers im üblichen Bieterverfahren gering sind. Zudem klafft zwischen dem geforderten Kaufpreis und der Renditeerwartung des Anlegers meist eine große Lücke.
Bei einem Forward Deal kann sich der Käufer frühzeitig eine Anlagemöglichkeit sichern, trägt aber größere Risiken. Dies führt zu einem entsprechenden Abschlag beim Kaufpreis. Für den Verkäufer bietet der Forward Deal dagegen die Möglichkeit, sich den aktuell hohen Verkaufspreis bis zur Fertigstellung zu sichern. Außerdem entfällt für den Entwickler die Finanzierung des Grundstücks und Bauvorhabens.
Der Forward Deal unterscheidet sich vom Erwerb einer Bestandsimmobilie einerseits dadurch, dass neben dem Grundstückserwerb auch die Baumaßnahme und gegebenenfalls die Vermietung geregelt werden müssen. Andererseits ist aber auch der Zeitraum zwischen Vertragsschluss und Zahlung des Kaufpreises mit Lasten-Nutzenwechsel erheblich länger.
Frühzeitige Absicherung der Bauausführung: Im Forward Deal verpflichtet sich der Verkäufer, ein schlüsselfertiges Gebäude zum vereinbarten Kaufpreis zu errichten. Der Entwickler übernimmt die Bauleistungen, die Planungsleistungen und die Koordinierung, einschließlich der entsprechenden Kosten und sonstigen Risiken. Der Verkäufer ist Bauunternehmer und Eigentümer zugleich. Er trägt somit nicht nur die Risiken der Bauerrichtung, sondern auch die Eigentümerrisiken wie z.B. Baugrund- und Altlastenrisiken.
Forward Deals werden zunehmend in einem immer früheren Stadium des Bauprojekts abgeschlossen. Teilweise zu Zeitpunkten, zu denen noch nicht eindeutig feststeht, was bauplanungsrechtlich möglich ist oder welche Nutzer das Gebäude einmal beziehen sollen. In diesen Fällen reicht es nicht, die in Bauverträgen üblichen Klauseln zu Änderungsrechten und Preisanpassungen vorzusehen. Die Parteien müssen vielmehr ein Prozedere vereinbaren, das es ermöglicht, die geschuldete Bauleistung genau zu bestimmen und gleichzeitig die Auswirkungen auf den Kaufpreis regeln. Zudem ist bei größeren Abweichungen auch an Rücktrittsrechte zu denken.
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