Forward Deals
Wenn Sie als Endinvestor hochwertig strukturierte Forward Deals im Großraum Berlin oder Hamburg suchen, ist Property Development der passende Entwickler. Unsere Architekten schaffen maximales Baupotenzial mit ESG-Konformität. Unsere institutionelle Produktqualität generiert Lächeln in jeder Projektphase.
Forward Deals mit 8 Strukturoptionen:
- 1Wohn- und Gewerbegrundstück für Forward Deals
- 2Kerngeschäft in der Region Berlin und Hamburg
- 3Auf Anfrage strukturieren wir den Forward Deal
- 4Bewährte GU / Bauträger ansonsten auf Abruf
- 5Bei Bedarf passender Junior und Senior Loan
- 6Auf Anfrage strukturieren wir EU-Zuschüsse
- 7Außerdem nicht rückzahlbare Zuschüsse
- 8Gerne auch Multi-Development mit Pipeline
Turn Key Sales
Sicherheit für Buyer und Seller
durch Forward Deals
Grundstückstransaktionen werden in den letzten Jahren immer häufig als sogenannter „Forward Deal“ abgeschlossen. Darunter wird ein schlüsselfertiger Verkauf an einen Endinvestor verstanden. Vielfach erfolgt der Forward Deal mit Baufortschrittszahlung nach MaBV.
Der Forward Deal ermöglicht es dem Käufer, sich das Grundstück zu sichern, bevor eine Ausschreibung von der Eigentümerpartei durchgeführt wird. Der Verkäufer genießt seinerseits den Vorteil, noch vor Baubeginn einen qualifizierten Endinvestor zu gewinnen. Darüber hat der Entwickler den Mehrwert, dass er für die Fertigstellung weder Eigenkapital noch Finanzierung benötigt. Damit erhöht er die Liquidität im nächsten Projekt.
Auch der Bauträger bekommt so frühzeitig Abschluss- und Zahlungssicherheit. Über den Endinvestor generiert die Verkäuferseite eine kostenfreie Ankaufs- und Aufbaufinanzierung ohne Bank. Auf der anderen Seite kann der Investor ein noch gestaltbares Projekt - vollständig passend zu seinem Ankaufsprofil - erwerben. Damit verbinden wir Green Building mit Green Funding. Dies schafft ESG-Opportunitäten für Impact Investments.
In den meisten Fällen wird beim Forward Deal der Share Deal gewählt. Durch diese Gestaltungsmöglichkeit lassen sich Kostenrisiken für den Käufer minimieren und Restrisiken transparent kalkulieren. Dies wird in der Praxis dadurch realisiert, dass das Risiko auf einen gemeinsamen Stichtag der Käufer- und Verkäuferpartei verschoben wird. Erst mit Eintritt bestimmter Ereignisse im Zusammenhang mit der ‚schlüsselfertigen Errichtung‘ beginnt die Fälligkeit des Kaufpreises.
Dazu gehören zum Beispiel TÜV-Zertifizierung oder (Vor-)Vermietung. Als Transaction Arranger und Project Developer begleiten und realisieren wir - nach Absprache - die Interessen der Käufer- und Verkäuferseite gleichermaßen. Damit generieren wir eine Win-Win-Situation für beide Parteien. Der Kooperationscharakter sichert ein effizientes Forward Processing. Vollständige Transparenz verhindert zudem Interessenkonflikte.
Wir verstehen unsere Forward-Deal-Rolle als Baumeister. Verantwortlich für das gesamte Projekt von A bis Z nach deutschem Ingenieur-Qualitätsmanagement. Unser Bauträger hat 150 Mitarbeiter und überzeugt durch hohe Qualität, konkurrenzfähige Preise, zeitgemäße Materialien und moderne Technologien sowie Termintreue. Serieller Planung und modulare Bauweise schaffen hohe Wirtschaftlichkeit mit eigenen Maschinen.
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Entwicklungsoptionen:
Wertschöpfungsdimensionen
Forward Deals in der Zeitenwende
Der Königsweg der Risikominimierung
Vor der Zeitenwende galt für Immobilienentwickler der Forward Deal als Königsweg der Risikominimierung. Das Immobilienprodukt wurde bereits vor Baubeginn mit fixem Fertigstellungstermin verkauft. Die Baufortschritts-zahlung macht eine Finanzierung überflüssig und der Exit war durch den abgeschlossenen Kaufvertrag abgesichert. Dem Developer blieb nur noch das überschaubare Baurisiko, welches seit 2022 überhaupt nicht mehr überschaubar ist.
Inzwischen laufen die Preise davon und immer mehr Baumaterialien sind nicht verfügbar. Wenn überhaupt, bieten Baufirmen Tagespreise an. Unter solchen Rahmenbedingungen wird der klassische Forward Deal zum Hochrisiko ...
Doch ohne Endinvestor wird es für viele Bauvorhaben erst richtig schwierig. Denn die Banken sind ohne entsprechende Sicherheiten zur Fertigstellung zurückhaltend oder lehnen Finanzierung grundsätzlich ab.
Für Betreiberimmobilien schafft der Verkauf nach Fertigstellung ein weiteres Problem. Denn zur optimalen Investmentsicherheit muss der Vertrag mit dem Betreiber muss vor Baubeginn abgeschlossen werden. Bei weiter stark steigender Inflation ist jedoch fraglich, ob die Pacht bei einer Übergabe in zwei oder drei Jahren noch angemessen ist. Deshalb werden inzwischen Exit-Klauseln in Pachtverträgen als Lösung diskutiert. Die Exit-Klauseln ermöglichen eine Stornierung des Vorhabens, wenn zu den festgesetzten Kosten nicht gebaut werden kann.
Indexklauseln werden inzwischen ebenfalls verhandelt. Auch während der Bauphase die Miete an den Baupreisindex zu koppeln, ist eine neue Option. Sowohl für Gewerbe- als auch für Wohnimmobilien. Und manche Entwickler lassen die Indexierung nicht erst ab Mietbeginn, sondern bereits ab Vertragsabschluss beginnen. Alle drei Varianten haben den Effekt, dass die erste Mieterhöhung eventuell bereits bei Mietbeginn fällig wird. Dies ist jedoch nur dann möglich, wenn die Nachfrage für ein bestimmtes Immobilienkonzept entsprechend groß und das Angebot klein ist. Ansonsten lassen sich Betreiber nicht darauf ein.
Für Betreiber von z.B. Hotels oder Studentenanlagen, die finanziell gut aufgestellt sind und stark wachsen wollen, bietet sich ein solches Zugeständnis zur Mieterhöhung an. Denn mit einem solchen Entgegenkommen sichern sich die Operator die Opportunität, Marktanteile und Umsätze zügig auszubauen.
Immer öfter werden auch Preis-Gleitklauseln verhandelt, um einen Teil des Preisrisikos zu übernehmen. Bei Verträgen mit Bauträgern oder Generalunternehmern können so bestimmte Vertragsbestandteile an die Preisentwicklung der wichtigsten Baumaterialien gekoppelt werden. Gleiches gilt auch für die Hauptmaterialien bei Verträgen mit Möbellieferanten für z.B. die Ausstattung von Hotels oder Studentenapartments. Solche Klauseln sind im Marktumfeld der Materialverknappung sinnvoll. Mitunter machen solche Klauseln das Projekt überhaupt erst möglich. Denn dann baut der Anbieter keinen zu hohen Risikopuffer in seine Angebote ein.
Die neueste Überraschung in Zeiten der Umbrüche ist: Mehr noch als die Preisentwicklung machen Lieferverzögerungen Immobilienbetreibern zu schaffen. Denn wenn z.B. ein Hotelbetreiber wegen Lieferverzögerungen viele Monate später als geplant eröffnet, generiert dies drei negative Konsequenzen:
1) es werden in der Wartezeit keine Einnahmen generiert;
2) gleichzeitig laufen die Kosten für Miete und Personal weiter;
3) bei zu langem Stillstand suchen sich die Mitarbeiter neue Jobs;
4) dies kann bei verschärftem Fachkräftemangel zum existenziellen Risiko werden.