In Hamburg wird, wo immer möglich, höher und dichter gebaut. So will der Stadtstaat mehr Wohnraum schaffen. Und nachhaltige Stadtentwicklung schaffen, indem der Verbrauch von Baumaterialien und Flächen reduziert wird.
Für das klassische Einfamilienhaus an der Alster und Elbe ist deshalb kaum noch Platz. Im Frühjahr 2022 hat der Bezirk Hamburg-Nord unter dem grünen Amtsleiter Michael Werner Boelz beschlossen, in neuen Baugebieten keine Nutzung für Einfamilien- und Reihenhäuser mehr auszuweisen. Seitdem wird im ganzen Land darüber diskutiert, ob die Wohnform "Einfamilienhaus" gesellschaftlich und ökologisch noch zeitgemäß ist.
Die Vorgabe aus dem Bezirksamt macht Eigenheimsucher nervös. Umso mehr, wenn der Beschluss gefragte Wohngegenden betrifft: Darunter z.B. Winterhude, Barmbek, Groß Borstel, Langenhorn und Ohlsdorf. Der Eigenheim-Wunsch ist in der Metropole weit verbreitet. Und durch Corona zusätzlich angeregt. 149.000 Gebäude mit nur einer Wohneinheit weist der Mikrozensus 2021 für die Hansestadt aus. Das entspricht 16 % aller Wohnungen im Stadtstaat. Wenn es nach den Immobiliensuchenden ginge, könnten es viel mehr sein.
Wohnungen in allen Größen sind gefragt. Im Neubauprojekt „My One“ im Pergolenviertel etwa werden Wohnungen für 7.500 Euro/qm angeboten. Für einzelne Objekte werden immer öfter sogar 9.500 Euro/qm aufgerufen. Immer öfter lässt sich der Wohntraum vom Einfamilienhaus mit Townhouses umsetzen. Die Preise liegen zwischen 8.400 und 8.900 Euro/qm.
In Sachen Neubau gilt Hamburg im Vergleich der Großstädte als Vorbild. In den vergangenen zwei Jahren wurden rund 20.000 Wohnungen fertiggestellt. Zu einem Drittel waren Privatleute die Käufer. Gleichwohl übertrifft die Nachfrage nach Eigentum das Angebot deutlich. Dies spiegelte sich auch in der Pandemie mit stark gestiegenen Preisen wider. Wohnungen im Bestand verteuerten sich um 8 %, Neubauten immerhin um 7 %.
Die Preissteigerungen in den traditionell guten Wohnlagen an Alster und Elbe sowie in zentralen Trendvierteln wie St. Georg, Sternschanze oder Altona sind geringer als in weniger attraktiven Gegenden. Der Nachfrage- und Preis-Boom hat inzwischen auch Stadtteile wie Niendorf erfasst. Hier können sich Familien mit mehr Weite und niedrigeren Preisen entfalten. Zentrumsferne Stadtteile wie Wandsbek oder Rahlstedt haben ebenfalls verstärkten Zuzug. Hier hat eine Aufholjagd begonnen, deren Tempo mit steigender Entfernung vom Stadtzentrum zunimmt.
Die steilste Preisentwicklung passieren zukünftig im Umland. So haben sich letztes Jahr die Preise in Umlandgemeinden um 15 % erhöht. Vor der Pandemie war das Umland für viele eine Kompromisslage gewesen. In Zeiten von Home Office hat sich die längere Fahrzeit ins Büro und nach Hause relativiert.
Die Nachfrage im Stadtteil Wilhelmsburg macht die Insel zwischen Norder- und Süderelbe zum künftigen Trendviertel. Neue Wohnprojekte bringen den nötigen infrastrukturellen Aufschwung für die Umlandentwicklung. Nur wenige Minuten mit Bus und Bahn vom Hauptbahnhof entfernt entstehen unter Obhut der IBA mehrere Neubaugebiete mit mehr als 5.000 Wohneinheiten.
Im Fokus der Käufer steht nach wie vor auch die HafenCity. Europas größtes innerstädtisches Stadtentwicklungsgebiet expandiert nach Osten, im nächsten Schritt wird im neuen Quartier Baakenhafen dem öffentlich geförderten Wohnungsbau mehr Raum gegeben. Eigentumswohnungen mit Wasserlage haben Preise zwischen 9.500 und 18.500 Euro/qm.
5.400 Menschen leben heute in der HafenCity. Bis 2025 sollen es 15.000 sein. Das ambitionierte Bauprogramm sorgt dafür, dass eine Abwärtsbewegung bei Preisen zukünftiger Wohnimmobilien früher zu Ende geht als in anderen Großstädten. Analysehäuser gehen davon aus, dass der Hamburger Markt bereits 2022 seinen Höchststand erreicht.
Auch Mieten, die zuletzt bei durchschnittlich 13,50 Euro pro Quadratmeter für Bestands- und bei 16,30 Euro für Neubauwohnungen lagen, werden zukünftig kaum steigen. Kapitalanleger, die zuletzt beim Neukauf Mietrenditen um 3 % erzielen, haben vermutlich zu spät investiert. Einen wesentlich besseren Return on Investment bieten Standorte im Umland.