Frühindikatoren zur Trendumkehr der Preise

Ukraine-Krieg, hohe Inflationsraten, wirtschaftliche Unsicherheit – es sind schwierige Zeiten für Geldanleger. Immobilien gelten als sicherer Hafen, doch der rasante Zinsanstieg setzt auch dort Fragezeichen: Wann geht der jahrelange Boom zu Ende? Oder befinden wir uns bereits in einer Zeitenwende für Immobilien.

Die Welt ist in Aufruhr. Wir haben den Krieg in der Ukraine, hohe Inflationsraten von mehr als 7 % und steigende Zinsen. Hinzu kommen Probleme durch Lieferbrüche und Einbrüche in der Seefracht durch Lockdowns in China und den erwarteten China Crash. Die Multikrise wirkt sich auch auf den deutschen Immobilienmarkt aus.

Wer im Gewerbe- und Wohnbereich indexierte Mietverträge abgeschlossen hat, gehört zu den überraschenden Gewinnern der Krisen. Er profitiert davon, wenn Mieteinnahmen im Ausmaß der offiziellen Inflationsrate automatisch mit ansteigen. Experten gehen davon aus, dass die Inflationsraten in den kommenden zwei bis drei Jahren auf dem aktuellen Niveau bleiben und zwischen 7 % und 12 % pendeln. Manche Analysten gehen davon aus, dass sich die Inflation im nächsten Jahr wegen verschärfter Kriseneffekte bei etwa 15 % stagniert.

Vielfach wird bereits diskutiert, ob der aktuelle Zinsanstieg das Ende des jahrelangen Immobilienbooms einläuten könnte. Die Deutsche Bank etwa hält ein Ende des Booms im Jahr 2023 für wahrscheinlich. Wir halten es für gut möglich, dass die Immobilienpreise aufgrund des Zinsanstiegs in den kommenden Jahren zeitweise stagnieren. Oder auch vorübergehend einmal rückläufig sein werden.

Mittelfristig glauben wir jedoch nicht, dass sich die Immobiliennachfrage in eine Abwärtsbewegung dreht. Die Nachfrage nach Objekten ist groß. Umso mehr, wenn das Produktkonzept zur Zielgruppe passt. Hinzu kommt die große Liquidität im Markt und die geringe Anzahl an Alternativanlagen. In den letzten 10 Jahren erfolgte eine Verdopplung der Geldmenge. Dieses Volumen wird sich in den kommenden 10 Jahre mindestens wiederholen. Der Investmentdruck auf die Anlageklasse Immobilien wird weiter bestehen bleiben und die Preise werden langfristig stabil bleiben. Diese Prognose wird unterbrochen durch wirtschaftliche Umbrüche in 2022 und 2023.

Auch steigende Zinsen werden die verfügbare Geldmenge bei zahlreichen institutionellen Anlegern nicht reduzieren. Denn ein Großteil des institutionellen Immobiliengeschäfts basiert auf reiner Eigenkapitalbasis. Dies ist der Unterschied zur Finanzmarkt-Krise in 2007. Da gab es ebenfalls Verwerfungen. Aber im Unterschied zu heute waren die meisten Großanleger stark fremdkapitalfinanziert. Heute gibt es kaum eine Bank, die derartige Probleme aus Immobiliengeschäften bekommen kann, da entsprechende Sicherheitskonzepte greifen.

Die Zinsen sind binnen kurzer Zeit wieder auf ein Niveau von mehr als 2 % gestiegen. Viele Analysten gehen davon aus, dass Hypothekenzinsen sich in Richtung 3 % entwickeln werden. Aber nicht weit darüber und auch nicht länger als zwei bis drei Jahre. Eine längere und stärkere Erhöhung der Zinsen würde zu Problemen führen. So etwa bei Prolongationen, Projektentwicklungen und Forward Deals. Im Worst Case könnte eine längere Rezession folgen. Dies wird die EZB und der nationale Bankensektor nicht riskieren.

Immobilien, egal ob gewerblich oder wohnwirtschaftlich, schaffen über indexierte Mietverträge den höheren Gewinn in Zeiten von Inflation. Dieser Zusatzgewinn ist planbar und sicher. Gleichwohl kann man bei einer gefragten (Wohn-)Mietfläche bei fast jedem Auszug die Miete deutlich erhöhen. Allerdings sind Mieterwechsel mit erhöhtem Managementaufwand verbunden. Doch gerade Wohnanlagen bieten mit ihrem Mietermix besonders hohen Ausfallschutz. Dem gegenüber steht demnächst die bis zu 90%ige Übernahme der CO₂-Abgabe durch den Vermieter. Dies wird zu Einnahmeverlusten führen. Dem gegenüber stehen auch energetische Sanierungspflichten, die zusätzliche Kosten bedeuten. Langfristig werden außerdem ESG-Zertifizierung erforderlich sein. Ansonsten riskieren die Verwalter irgendwann Stranded Assets.

Insgesamt gehen wir in 2022 von einem durchwachsenen und mitunter widersprüchlichen Anlegermarkt aus: „Immer mehr institutionelle Investoren wie z.B. Versorgungskassen halten Investitionen für Wohnungsbau On Hold. Dies ist eine Folge leerer Fördertöpfe, unklarer Förderregime, unkalkulierbare Baukosten und Material-mangel“, teilt Jan Petersen, Vorstand beim Bundesverband der privaten Immobilienwirtschaft (BFW), mit.

Investoren werden sich zukünftig verstärkt auf den Ankauf von Neubau-Wohnungen fokussieren. Der Forward Deal wird zusätzlich Nachfrage bekommen, denn die Angebote werden aufgrund eingestellter Projekte knapper. Property Development fokussiert in diesem Kontext Randlagen im Großraum Berlin und Hamburg.

Baulandpreise im Umland sind moderat. Zudem garantieren die Metropolregionen resiliente Industrien sowie Wirtschafts- und Bevölkerungswachstum. Die Karawane der Investoren hat sich bereits in diese Richtung in den letzten Jahren in Bewegung gesetzt. Hierzu bietet Property Development Grundstücke, die fünf Soliditätsparameter resilient bieten: